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A pergunta mais frequente que chega até nós quando os interessados estão analisando a viabilidade jurídica e financeira de imóveis é: quais dívidas eu vou assumir se eu arrematar este imóvel?
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Bem, esta é uma questão de certa complexidade, uma vez que é necessário ter em mente alguns conceitos jurídicos para compreender a resposta. Mas, vamos lá!
Para começar, é necessário relembrar brevemente o conceito de débito exequendo, que já foi abordado em um artigo anterior aqui no Blog da D1. O débito exequendo (ou débito do processo) é o valor que o credor busca contra o devedor no próprio processo em que ocorre o leilão judicial.
Outro ponto de extrema importância para o tema deste artigo é o conceito de "débito propter rem," que também já foi discutido aqui anteriormente. O débito "propter rem" é o que podemos entender, de maneira simplificada, como o "débito do imóvel," ou seja, uma obrigação que acompanha o bem e não o seu proprietário (exemplo: cotas condominiais, IPTU, ITR).
A análise do risco jurídico e financeiro em imóveis onerados por diversas penhoras e indisponibilidades deve considerar dois pontos principais: a origem do débito (pessoal ou propter rem) e a preferência do credor para o recebimento de seu crédito.
Os débitos judiciais, em regra, podem ser divididos em duas categorias: débitos de origem pessoal (trabalhistas e contratos bancários, por exemplo) e de origem propter rem (condomínio e IPTU). Os débitos de origem pessoal não passam para a responsabilidade do arrematante, mesmo que o saldo da arrematação não seja suficiente para quitá-los. Por outro lado, os débitos de natureza propter rem, podem ficar sob a responsabilidade do arrematante caso não quitados com o produto da arrematação. Essa responsabilidade deverá constar expressamente no edital.
Portanto, o primeiro aspecto a ser identificado é se o débito está vinculado ao imóvel ou à pessoa proprietária.
Após a identificação dessas categorias, é necessário entrar especificamente no concurso de credores. Deve-se prestar especial atenção aos casos em que o passivo, que é a soma de todos os débitos envolvidos, como penhoras averbadas na matrícula, indisponibilidades e penhoras nos autos, é claramente maior do que o valor possível a ser angariado com uma arrematação. Nesses casos, o juiz da causa deverá distribuir o produto da arrematação aos credores, seguindo a ordem de preferência no recebimento estabelecida pela lei e jurisprudência.
Atualmente, a jurisprudência utiliza a lei de falência, em conjunto com as disposições do Código Tributário Nacional (artigos 130 e 186) e o Código de Processo Civil (art. 908) como norte na distribuição do produto da arrematação.
Em termos gerais, a ordem de preferência de recebimento é: a) credores trabalhistas ou decorrentes de acidente de trabalho (no limite de 100 salários mínimos) e créditos de natureza alimentar (dívida de alimentos e honorários advocatícios); b) credores fiscais; c) débito com garantia real; d) débito condominial; e) débitos de outras naturezas.
Nesse contexto, a identificação dos credores de cada classe e, respectivamente, o seu crédito, é essencial para concluir se o arrematante ficará ou não responsável pelo pagamento de algum débito, se eventualmente não for quitado com o valor da arrematação.
Como exemplo, vamos citar um imóvel arrematado por R$ 300.000,00 que apresente os seguintes ônus e credores:
Neste cenário, o valor angariado seria distribuído na seguinte ordem:
Para o credor sem privilégio no recebimento, restará apenas o saldo de R$ 65.000,00 (sessenta e cinco mil reais). No entanto, por se tratar de dívida pessoal, o saldo remanescente não será responsabilidade do arrematante, devendo este credor continuar a execução contra o ex-proprietário do imóvel.
Diferente seria o seguinte cenário:
Neste cenário, o valor angariado seria distribuído na seguinte ordem:
Nesse caso, há um excedente de R$ 50.000,00 referente aos débitos condominiais. Assim, tratando-se de débito de natureza propter rem, o saldo restante poderá ser do arrematante.
Na prática, o juiz responsável pelo processo de leilão decide como o dinheiro arrecadado será distribuído. Ele pode pedir ajuda de um contador judicial e as partes envolvidas podem questionar essa decisão. Por isso, é comum ver decisões judiciais que organizam a divisão do dinheiro obtido em leilões judiciais entre os credores.
Ah! Mas vale uma ressalva! Uma vez que o concurso de credores é instaurado pelo juiz da causa, comumente encontramos algumas decisões que divergem um pouco da ordem de recebimento. Assim, o que trouxemos nessa matéria é um parâmetro, mas não a regra absoluta.
Lembramos que, na essência, o concurso de credores nada mais é que a distribuição dos valores que você pegou pelo bem arrematado. Portanto, por ser passível de discussão, após a definição do concurso de credores, sempre solicite no processo que os valores apenas sejam liberados para as partes após a expedição da Carta de Arrematação, de modo a garantir que o seu dinheiro não sairá do processo antes que a arrematação seja considerada perfeita e acabada.
Concluímos, assim, que o concurso de credores é um tema extremamente relevante para aqueles que pretendem investir em leilões. É, inclusive, essencial para a participação em leilões mais arriscados, que podem afastar a concorrência.
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