Por que a escolha do leiloeiro muda o resultado da execução judicial. Na execução judicial, existe um momento em que o processo deixa de ser apenas jurídico e passa a ser, inevitavelmente, econômico: o leilão. É nesse ponto que muitos processos tecnicamente perfeitos começam a falhar. Não por nulidade. Não por erro de avaliação. Mas por uma decisão tratada como burocrática: a escolha do leiloeiro.

Em maio de 2026, o TJSP julgou o IRDR 2249027-60 e fixou tese vinculante: arrematante tem direito à dedução da comissão do leiloeiro quando o lance supera o crédito exequendo.

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O STJ Tema 1.134 definiu que o arrematante nao paga IPTU nem tributos anteriores em leilao judicial. Entenda a decisao, a subrogacao no preco e o que checar antes de dar o lance.

Na execução judicial, existe um erro silencioso que compromete resultados mesmo quando tudo parece correto no papel. O bem é bom. A análise mercadológica foi feita. A situação jurídica está controlada. Ainda assim, o leilão fracassa. Nenhum lance. Nenhum interessado. Nenhum dinheiro entrando.Na maioria dos casos, a causa não está no imóvel nem no processo. Está no preço. Mais especificamente: na avaliação mal compreendida e mal utilizada.

Quem atua com execução judicial há algum tempo já percebeu um padrão incômodo: processos tecnicamente corretos, com penhoras formalmente válidas, que simplesmente não produzem dinheiro. O problema raramente está na inexistência de bens. Está na escolha, e, principalmente, na estruturação desses bens.

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Quando o advogado chega à fase de execução judicial, existe uma sensação comum de dever cumprido. A sentença foi proferida, o direito reconhecido e o valor definido. Muitos acreditam que, dali em diante, o processo seguirá quase automaticamente até o pagamento.É exatamente nesse ponto que a maioria das execuções começa a fracassar.Não por ausência de fundamento jurídico, mas por decisões ruins na escolha dos bens a serem penhorados.

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