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Entendendo os Débitos em Leilões Judiciais de Imóveis: IPTU e Condomínio

Sem sombra de dúvida a questão relacionada ao pagamento dos débitos de imóveis de leilão judicial é a que mais atinge os interessados em participar dessa modalidade de aquisição. E a preocupação é legítima, uma vez que a responsabilidade poderá mesmo ficar a cargo do arrematante.

IPTU e Condomínio.

Apesar de existirem alguns débitos muito pontuais e específicos que podem incidir sobre um imóvel (vide artigo sobre ônus), o foco deve estar naqueles mais tradicionais e que já estamos bem familiarizados, o IPTU e o condomínio.

Débitos em Imóveis de Leilão Judicial

Independentemente do tema, a primeira atitude de um interessado em participar de um leilão é analisar e estudar minuciosamente o edital e as condições de venda/participação disponíveis. Lá será possível identificar se existe alguma regra específica para o que quer que seja ou se as disposições são comuns e encontram-se inseridas nas regras gerais, que veremos na sequência.

Responsabilidade por débitos

Mas antes já aproveitamos para esclarecer uma dúvida bastante comum sobre débitos: comprando um imóvel em leilão, o arrematante assume todas as dívidas da pessoa que está perdendo o bem?

Resposta: Não! O arrematante criará um vínculo com o bem que está adquirindo e não com a pessoa que era proprietária. Assim, se o antigo dono tem dívidas que não dizem respeito especificamente ao imóvel em questão (por exemplo: dívidas trabalhistas), o arrematante não terá nada com isso. Agora, se o imóvel arrematado tiver débitos de IPTU e/ou condomínio em aberto, o participante deverá ficar alerta.

Débitos de IPTU

Na grande maioria dos editais de leilão o interessado encontrará, na parte que trata dos débitos, menção ao artigo 130 do Código Tributário Nacional – CTN. Esse artigo prevê, em linhas gerais, que eventual débito já existente de IPTU será pago com o valor angariado com a arrematação – até a data que esta ocorreu –, enquanto o condomínio ficará a cargo do próprio arrematante.

Débitos de Condomínio

A lei não garante que eventual débito condominial em aberto seja abatido do preço pago pelo lance, como acontece com o IPTU. E é por isso que o interessado deve considerar, em especial, dois importantes pontos:

  • O tipo de ação que ocasionou o leilão. Isso porque se a ação visa a cobrança de débito condominial, o próprio produto da arrematação servirá para quitação, deixando o arrematante livre de tal responsabilidade; e

  • Intimação e/ou participação do condomínio na ação onde ocorrerá o leilão, ainda que o objeto não seja a cobrança de débito condominial.

Isso porque, apesar do artigo 130 do CTN que mencionamos anteriormente “liberar” o arrematante apenas do pagamento do IPTU em aberto, o artigo 908 do Código de Processo Civil estabelece, em linhas gerais, que sendo de conhecimento no procedimento de leilão a existência de débito condominial em aberto, o arrematante poderá solicitar que esse também seja quitado com o valor do lance.

Nesta última hipótese, se o condomínio não estiver devidamente habilitado no processo, com penhora registrada nos autos, o risco de que o pedido do arrematante seja negado aumenta consideravelmente, podendo o Juiz entender que o valor do condomínio em aberto será de responsabilidade do arrematante.

Assim, no que diz respeito a débito de IPTU e condomínio de imóveis em leilão judicial, o primeiro será pago com o valor do lance e ponto, enquanto o segundo, desde que não seja propriamente a ação de cobrança para este fim, poderá ficar a cargo do arrematante. Então, nessa situação, prepare-se e planeje-se para assumir o débito.

Certidões de quitação

Por fim, mesmo quando utilizado o valor do lance para quitação dos débitos, o interessado deve calcular se o preço a ser angariado com a arrematação é maior do que o total dos débitos a serem abatidos, sob pena de ter que pagar o valor em aberto que sobrar.

Isso porque, sem as certidões de quitação, a transferência do imóvel poderá ser prejudicada, restando ao arrematante providenciar o pagamento para regularização documental. Fique atento!

Dica! Nesse caso, tente entrar em contato com o condomínio, antecipadamente, para saber se topam abrir mão da parte do débito que extrapolar o valor total do lance. Um acordo desse é bem comum e bom para todos os envolvidos...o condomínio recebe uma boa parte, sabendo que o novo proprietário passará a pagar as mensalidades, e o arrematante não terá que desembolsar mais do que já ofereceu pelo lance.

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