Valor venal do imóvel: entenda o que é e como descobrir

O valor venal de um imóvel é importante não apenas para calcular os impostos devidos, mas também tem influência direta sobre o mercado imobiliário. Além disso, pode ser útil em negociações imobiliárias e questões judiciais relacionadas ao imóvel.

Confira o vídeo que disponibilizamos no nosso canal do YouTube com tudo o que você precisa saber sobre Valor de Mercado em Leilão.

Estipular um preço atrativo para o seu imóvel é um dos principais fatores para conseguir vendê-lo e anunciá-lo no mercado imobiliário.

No entanto, é importante lembrar que perante o Poder Público, o seu imóvel já possui um valor estabelecido chamado valor venal. Esse valor é calculado pelo município e pode ser utilizado como base para o cálculo de impostos, como IPTU, e em questões judiciais relacionadas ao imóvel.

É importante mencionar que o valor venal pode diferir do valor de mercado, pois é um valor legalmente estabelecido pela prefeitura, levando em consideração fatores como a localização, as características do imóvel e o mercado imobiliário local.

Portanto, se você está pensando em vender um imóvel, é importante entender a importância desse cálculo e como ele pode afetar o preço que você estipula para o seu imóvel. Para mais informações, continue a leitura.

O que é valor venal?

O valor venal do imóvel é uma estimativa de preço feita pelo Poder Público para uma transação de propriedade, com base no metro quadrado do terreno ou propriedade.

Sendo calculado pela prefeitura da cidade onde o bem está localizado, o valor venal leva em consideração fatores como a localização, as características do imóvel e o mercado imobiliário local.

No entanto, cada prefeitura possui sua própria base de cálculo, que define os valores venais dos imóveis por região.

Esse valor é utilizado para o pagamento de impostos relacionados ao imóvel, como o IPTU (Imposto Sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana).

Além disso, pode ser usado como referência para o preço de venda do imóvel e em negociações imobiliárias e questões judiciais relacionadas ao imóvel.

É importante mencionar que essa lógica também se aplica para os carros, os quais também possuem valor venal. Ele serve como base para o cálculo do Imposto sobre a Propriedade de Veículos Automotores (IPVA) e é calculado pelo Detran.

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O que é valor venal de referência?

Até abril de 2021, no município de São Paulo, o valor venal de referência era utilizado como base para o cálculo do ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis).

Esse valor era determinado com base em uma pesquisa de mercado, e tinha como objetivo garantir que o valor declarado na transação imobiliária fosse equivalente ao valor venal, evitando a evasão fiscal e impedindo que o imposto fosse calculado com base em um valor menor.

Entretanto, o Tribunal de Justiça de São Paulo entendeu que o valor venal de referência não deveria mais ser utilizado como base para o cálculo do ITBI.

Isso significa que o valor venal de referência não é mais utilizado como base para o cálculo do ITBI.

De acordo com a 1ª Seção do STJ, que ocorreu em outubro de 2022, o valor de transação declarado pelo contribuinte passou a ser a base para o cálculo do ITBI, ou seja, o valor efetivo da venda.

Essa decisão sobre a mudança da base de cálculo do ITBI ser referida sobre o valor de transação torna ainda mais atrativo o investimento imobiliário por meio de leilões.

Isso porque os imóveis adquiridos em leilões são arrematados por valores abaixo do mercado, o que se traduz em impostos menores.

Qual é a diferença entre valor de mercado e valor venal?

Entender a diferença entre o valor venal e o valor de mercado de um imóvel é importante pois esses dois valores têm finalidades distintas.

O valor venal é a base de cálculo dos impostos para o poder público, enquanto o valor de mercado funciona como um termômetro para o setor de compra e venda de imóveis.

Apesar de poderem ser próximos, o valor venal e o valor de mercado nunca são iguais.

Isso porque eles são influenciados por fatores diferentes. No valor venal, o cálculo se baseia na localização do imóvel (bairro, condomínio), estrutura, dimensões, garagem, acabamento, tecnologia e segurança.

Já o valor de mercado, além dos fatores que são a base de cálculo para o valor venal, também leva-se em conta a presença de comércio local, tal como: bares, restaurantes, universidades, pontos turísticos, vista do imóvel entre outros fatores que podem influenciar no valor final, sugerido pelo proprietário.

Para ilustrar essa explicação, vamos a um exemplo:

Você construiu uma bela casa em frente à praia e, pela construção, o valor venal desse imóvel foi estabelecido em R$ 900 mil reais.

No entanto, algum tempo depois, uma construtora criou um prédio em frente, prejudicando a vista e a ventilação do imóvel. Neste caso, o valor de mercado da sua propriedade pode ser inferior ao valor venal, pois esses itens de desvalorização são levados em conta na avaliação do mercado.

Outro exemplo é a garagem. No cálculo do valor venal, uma garagem para três carros tem um valor X.

Entretanto, na avaliação do mercado, a tecnologia que abre o portão da garagem quando um carro se aproxima, a iluminação desse espaço e outros elementos que proporcionam conforto e bem-estar podem elevar o valor do imóvel.

Portanto, é importante lembrar que o valor venal é fundamental para que as corretoras imobiliárias tenham um direcionamento para estabelecer o valor de mercado, mas isso não quer dizer que elas possam negociar o imóvel pelo mesmo preço. Cada imóvel tem sua particularidade e isso afeta diretamente no seu valor de mercado.

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Como descobrir o valor venal de um imóvel?

Para descobrir o valor venal de um imóvel, basta acessar o site da prefeitura correspondente e preencher com os dados solicitados, que normalmente são: o número de inscrição imobiliária ou contribuinte e, em alguns casos, o CPF/CNPJ e nome do proprietário. Ao concluir, você verá o valor venal do imóvel.

Imóveis abaixo do preço de mercado: um leilão pode ser a solução!

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