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TUDO SOBRE LEILÕES JUDICIAIS

Nosso blog tem como objetivo elucidar suas dúvidas sobre como participar de leilões de forma segura, transparente e ágil. Criaremos conteúdos exclusivos com dicas, informações, passo-a passos e as novidades sobre o mercado de leilões.

  • Foto do escritorRafael Sapka

Valor venal do imóvel: entenda o que é e como descobrir

O valor venal de um imóvel é importante não apenas para calcular os impostos devidos, mas também tem influência direta sobre o mercado imobiliário. Além disso, pode ser útil em negociações imobiliárias e questões judiciais relacionadas ao imóvel.

Confira o vídeo que disponibilizamos no nosso canal do YouTube com tudo o que você precisa saber sobre Valor de Mercado em Leilão.


Estipular um preço atrativo para o seu imóvel é um dos principais fatores para conseguir vendê-lo e anunciá-lo no mercado imobiliário.

No entanto, é importante lembrar que perante o Poder Público, o seu imóvel já possui um valor estabelecido chamado valor venal. Esse valor é calculado pelo município e pode ser utilizado como base para o cálculo de impostos, como IPTU, e em questões judiciais relacionadas ao imóvel.

É importante mencionar que o valor venal pode diferir do valor de mercado, pois é um valor legalmente estabelecido pela prefeitura, levando em consideração fatores como a localização, as características do imóvel e o mercado imobiliário local.

Portanto, se você está pensando em vender um imóvel, é importante entender a importância desse cálculo e como ele pode afetar o preço que você estipula para o seu imóvel. Para mais informações, continue a leitura.

O que é valor venal?

O valor venal do imóvel é uma estimativa de preço feita pelo Poder Público para uma transação de propriedade, com base no metro quadrado do terreno ou propriedade.

Sendo calculado pela prefeitura da cidade onde o bem está localizado, o valor venal leva em consideração fatores como a localização, as características do imóvel e o mercado imobiliário local.

No entanto, cada prefeitura possui sua própria base de cálculo, que define os valores venais dos imóveis por região.

Esse valor é utilizado para o pagamento de impostos relacionados ao imóvel, como o IPTU (Imposto Sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana).

Além disso, pode ser usado como referência para o preço de venda do imóvel e em negociações imobiliárias e questões judiciais relacionadas ao imóvel.

É importante mencionar que essa lógica também se aplica para os carros, os quais também possuem valor venal. Ele serve como base para o cálculo do Imposto sobre a Propriedade de Veículos Automotores (IPVA) e é calculado pelo Detran.

O que é valor venal de referência?

Até abril de 2021, no município de São Paulo, o valor venal de referência era utilizado como base para o cálculo do ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis).

Esse valor era determinado com base em uma pesquisa de mercado, e tinha como objetivo garantir que o valor declarado na transação imobiliária fosse equivalente ao valor venal, evitando a evasão fiscal e impedindo que o imposto fosse calculado com base em um valor menor.

Entretanto, o Tribunal de Justiça de São Paulo entendeu que o valor venal de referência não deveria mais ser utilizado como base para o cálculo do ITBI.

Isso significa que o valor venal de referência não é mais utilizado como base para o cálculo do ITBI.

De acordo com a 1ª Seção do STJ, que ocorreu em outubro de 2022, o valor de transação declarado pelo contribuinte passou a ser a base para o cálculo do ITBI, ou seja, o valor efetivo da venda.

Essa decisão sobre a mudança da base de cálculo do ITBI ser referida sobre o valor de transação torna ainda mais atrativo o investimento imobiliário por meio de leilões.

Isso porque os imóveis adquiridos em leilões são arrematados por valores abaixo do mercado, o que se traduz em impostos menores.

Qual é a diferença entre valor de mercado e valor venal?

Entender a diferença entre o valor venal e o valor de mercado de um imóvel é importante pois esses dois valores têm finalidades distintas.

O valor venal é a base de cálculo dos impostos para o poder público, enquanto o valor de mercado funciona como um termômetro para o setor de compra e venda de imóveis.

Apesar de poderem ser próximos, o valor venal e o valor de mercado nunca são iguais.

Isso porque eles são influenciados por fatores diferentes. No valor venal, o cálculo se baseia na localização do imóvel (bairro, condomínio), estrutura, dimensões, garagem, acabamento, tecnologia e segurança.

Já o valor de mercado, além dos fatores que são a base de cálculo para o valor venal, também leva-se em conta a presença de comércio local, tal como: bares, restaurantes, universidades, pontos turísticos, vista do imóvel entre outros fatores que podem influenciar no valor final, sugerido pelo proprietário.

Para ilustrar essa explicação, vamos a um exemplo:

Você construiu uma bela casa em frente à praia e, pela construção, o valor venal desse imóvel foi estabelecido em R$ 900 mil reais.

No entanto, algum tempo depois, uma construtora criou um prédio em frente, prejudicando a vista e a ventilação do imóvel. Neste caso, o valor de mercado da sua propriedade pode ser inferior ao valor venal, pois esses itens de desvalorização são levados em conta na avaliação do mercado.

Outro exemplo é a garagem. No cálculo do valor venal, uma garagem para três carros tem um valor X.

Entretanto, na avaliação do mercado, a tecnologia que abre o portão da garagem quando um carro se aproxima, a iluminação desse espaço e outros elementos que proporcionam conforto e bem-estar podem elevar o valor do imóvel.

Portanto, é importante lembrar que o valor venal é fundamental para que as corretoras imobiliárias tenham um direcionamento para estabelecer o valor de mercado, mas isso não quer dizer que elas possam negociar o imóvel pelo mesmo preço. Cada imóvel tem sua particularidade e isso afeta diretamente no seu valor de mercado.

Como descobrir o valor venal de um imóvel?

Para descobrir o valor venal de um imóvel, basta acessar o site da prefeitura correspondente e preencher com os dados solicitados, que normalmente são: o número de inscrição imobiliária ou contribuinte e, em alguns casos, o CPF/CNPJ e nome do proprietário. Ao concluir, você verá o valor venal do imóvel.

Imóveis abaixo do preço de mercado: um leilão pode ser a solução!

Encontrar imóveis com preços mais em conta pode ser um grande desafio atualmente em nosso país.

No entanto, existe uma forma de adquirir imóveis com preços bastante atrativos por meio de leilões judiciais.

Portanto, conheça a D1LANCE, uma plataforma ideal para encontrar o imóvel que você tanto deseja.

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