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TUDO SOBRE LEILÕES JUDICIAIS

Nosso blog tem como objetivo elucidar suas dúvidas sobre como participar de leilões de forma segura, transparente e ágil. Criaremos conteúdos exclusivos com dicas, informações, passo-a passos e as novidades sobre o mercado de leilões.

  • Foto do escritorRafael Sapka

Leilão de imóvel ocupado: saiba como proceder

Adquirir um imóvel por meio de leilão judicial é uma excelente oportunidade para economizar dinheiro, mas é importante saber o que fazer caso o imóvel esteja ocupado.

Confira o vídeo que disponibilizamos no nosso canal do YouTube com tudo o que você precisa saber sobre Desocupação de Imóveis em Leilão. A possibilidade de adquirir um imóvel por meio de um leilão judicial é uma vantagem para os compradores.

Afinal, imóveis leiloados judicialmente são mais baratos e geram economia no bolso daqueles que os arrematam.

Contudo, é normal acontecer situações como adquirir a casa dos sonhos, pagando barato através de leilão, e ela estar ocupada.

Saber o que fazer nessa situação é fundamental para garantir que o bem esteja disponível para sua moradia o mais rápido possível, mesmo que ainda esteja sendo ocupado.

Por isso, veja como proceder em caso de leilão de imóvel ocupado nos tópicos a seguir:

1- Obter a carta de arrematação

O primeiro passo para arrematar o imóvel adquirido por leilão é ter em mãos a Carta de Arrematação.

Essa carta é obtida no processo, em que o juiz, confere ao futuro proprietário(a) o direito à propriedade ou direitos do imóvel.

Sendo assim, essa carta deve ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis da sua cidade, legalizando a transferência da propriedade para o seu nome.

2- Imissão na Posse

Se a desocupação do imóvel arrematado não for amigável, a única solução é ingressar com pedido de Imissão na Posse.

Este documento funciona como se fosse uma ordem de despejo aos moradores que se recusam a deixar a propriedade.

Logo, com o mandado de Imissão na Posse, você tem o direito de exigir a imediata desocupação.

Em leilão judicial, essa solicitação é feita diretamente no processo do leilão, fazendo com que a desocupação seja sem custos e muito mais ágil. Já em leilão extrajudicial, é necessário entrar com um novo processo solicitando a Imissão na Posse com pedido liminar.

Caso a imissão não seja concedida para ocupação imediata, o prazo comumente utilizado para a saída dos ocupantes é de 30 dias.

3- Existe uma solução mais amigável?

A fim de tornar a nova ocupação do imóvel rápida e célere é necessário ter um bom jogo de cintura para lidar com os antigos moradores que ainda estão na propriedade.

Uma das soluções mais inteligentes baseia-se na comunicação e diálogo com os moradores atuais, explicando a situação e oferecendo caminhos que facilitem a sua saída.

As principais táticas utilizadas para uma desocupação amigável são no sentido de dar um suporte para a saída do antigo morador, como: pagar as custas da mudança ou até mesmo pagar o valor de um aluguel condicionado a saída da pessoa.

Em muitas vezes, o diálogo se mostra mais promissor do que soluções mais agressivas como o despejo ou saída à força.

4- O que acontece se os moradores do imóvel forem inquilinos?

Antes de falar sobre a desocupação pelas vias legais quando o imóvel está alugado, vale destacar novamente que, mesmo nesses casos, uma tentativa de acordo amigável pode ser o melhor caminho.

Dependendo dos seus objetivos com a arrematação, manter o inquilino pagando aluguel pode ser uma alternativa rentável e satisfatória, não precisando se preocupar com a desocupação. Bastaria entrar em acordo com ele e firmar um novo contrato de aluguel.

Vamos agora falar sobre a desocupação de um inquilino pelas vias legais.

A primeira pergunta que nós fazemos é: Se um inquilino mora no imóvel arrematado, tenho que respeitar o contrato de aluguel firmado com o antigo proprietário? A resposta certa seria DEPENDE, mas em 99% dos casos a resposta é NÃO, e eu vou explicar o porquê.

Quando tenho que cumprir o contrato?

Para que o arrematante tenha que cumprir o contrato de aluguel do antigo proprietário, três requisitos precisam ser cumpridos. Vejamos a seguir:

1. Averbação na Matrícula: O contrato de aluguel deve obrigatoriamente estar averbado na matrícula do imóvel.

2. Prazo e Valor: É obrigatório que o contrato de aluguel tenha valor e prazo definidos na averbação.

3. Vigência: A vigência do contrato de aluguel não pode exceder 5 anos.

Esses três requisitos somados precisam ser cumpridos para que o inquilino possa ter garantido a manutenção do aluguel nos termos do contrato firmado.

Como na maioria dos casos as pessoas não cumprem o primeiro item, o arrematante quase sempre tem resguardada a opção de fazer a manutenção do aluguel ou a desocupação do imóvel com o inquilino.

E quando o contrato é por tempo indeterminado?

Quando o contrato cumpre os requisitos mencionados acima, porém tem prazo indeterminado, ou se tornou assim após uma renovação automática, é possível denunciar o contrato, sendo que, nesses casos, a data limite para desocupação é de 90 dias (nos termos do art. da Lei 8.245/91, a partir da notificação para os locatários.

Se o aluguel não se enquadrar nos casos mencionados acima, teoricamente, à luz da Justiça, ele não é válido, portanto o arrematante poderá seguir com a desocupação normalmente.

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