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Neste texto, vamos falar tudo o que você precisa saber sobre o ITBI em Leilão de Imóveis (Judiciais e Extrajudiciais), o famoso Imposto de Transmissão de Bens Imóveis. Falaremos o que ele é, quais suas alíquotas, sua base de cálculo, momento correto para seu pagamento, como gerar a guia de pagamento e como contestar sua cobrança, quando indevida. Veja também uma lista com alíquotas e link dos Municípios de todas as Capitais do Brasil.
Confira o vídeo que disponibilizamos no nosso canal do YouTube com tudo o que você precisa saber sobre Pós arrematação em Leilão Judicial. Assista abaixo!
ITBI: Imposto de Transmissão de Bens Imóveis Inter Vivos – Devido para Arrematações Judiciais e Extrajudiciais – Obrigatório para o Registro do Imóvel no CRI.
Alíquota: Variável de acordo com o Município do Imóvel (normalmente de 2-5%)
Base de Cálculo: Valor da operação, ou seja, valor de arrematação.
Momento de pagamento:
Leilão judicial sem impugnação: data de arrematação = data de decurso de prazo sem impugnação.
Leilão judicial com impugnação: data de arrematação = data do trânsito em julgado indeferindo a impugnação.
Leilão extrajudicial: data de arrematação = data da lavratura da escritura.
Como fazer: Procedimento varia por município. Consulte o portal da sua prefeitura na seção ITBI. Clique aqui para ver as alíquotas e link dos Municípios de todas as Capitais do Brasil.
ITBI em arrematação judicial e extrajudicial
O ITBI é um imposto municipal e, como seu próprio nome diz, incide nas transmissões onerosas de bens imóveis. A legislação tributária municipal considera a arrematação, tanto judicial como extrajudicial, como fato gerador do ITBI. A comprovação do recolhimento deste imposto é um ato obrigatório para que os cartórios de registro imobiliário possam promover a devida transmissão.
Quanto eu tenho que pagar de imposto?
Como dito, o ITBI é um imposto municipal, então cada município tem uma alíquota diferente. Em São Paulo, por exemplo, a alíquota é de 3%. Já em Santos, é 2%. A consulta dessa alíquota pode ser facilmente realizada nos sites de cada prefeitura. Normalmente, há uma seção sobre o ITBI. Clique aqui para ver as alíquotas e link dos Municípios de todas as Capitais do Brasil.
Qual é a base de cálculo para a aplicação dessa alíquota?
Por muito tempo, as prefeituras usavam como base de cálculo o maior valor entre o valor de operação e o valor venal de referência e, caso você discordasse, deveria judicializar a questão pedindo a revisão do imposto.
Hoje em dia, o entendimento é de que a base de cálculo para vendas em leilão, seja judicial ou extrajudicial, é o valor da operação, ou seja, o valor de arrematação. Esse entendimento é pacífico e bem consolidado, com pareceres favoráveis tanto no STJ quanto em âmbito estadual.
O STJ, por meio do recente julgamento do REsp 1.937.821, afirmou que já é pacificado na corte o entendimento de que o valor para efeito de base de cálculo do ITBI, nas situações de arrematação judicial ou extrajudicial, é aquele constante no auto de arrematação.
Em que momento fazer o recolhimento do ITBI?
Leilões judiciais:
O momento de recolhimento do imposto para leilões judiciais varia de acordo com o andar do processo, principalmente no que tange à questão da impugnação sobre a arrematação. Muitas vezes, o próprio Juiz do processo do leilão exigirá o pagamento do ITBI para a expedição da Carta de Arrematação, que é o documento necessário para a transmissão do bem no cartório de registro de imóveis.
Caso a arrematação transcorra sem impugnação, o momento para pagar o ITBI é após a certificação do prazo sem impugnação pelo cartório. Ou seja, quando o cartório certifica que a arrematação não foi contestada.
Caso a arrematação seja impugnada, o arrematante terá duas opções: primeira, desistir da arrematação, logo, o imposto não será devido, ou, segunda, defender a arrematação e aguardar o julgamento dessa contestação. Caso a impugnação seja procedente, a arrematação será cancelada, portanto o imposto não será devido. Caso a impugnação não prospere, a arrematação continuará e o momento para o recolhimento do imposto será contado da certificação do trânsito em julgado da decisão que indeferiu a impugnação.
Esse momento deve ser traduzido em uma data, já que para recolhimento nas prefeituras existe um prazo para o pagamento do ITBI e, caso o prazo não seja respeitado, incidirá multa sobre o valor. Portanto, a data de arrematação a ser preenchida na geração da guia de pagamento do ITBI junto com as prefeituras deve ser:
Arrematação sem impugnação: data de arrematação = data de decurso de prazo sem impugnação
Arrematação com impugnação: data de arrematação = data do trânsito em julgado do indeferimento a impugnação.
Leilão Extrajudicial:
No leilão extrajudicial, o momento de pagamento é diferente, principalmente por conta de que o documento necessário para a transmissão será outro. Em leilão judicial este documento é a Carta de Arrematação. Já em leilão extrajudicial, o documento será a escritura pública entre o comprador e o comitente. Portanto, o momento certo para o recolhimento do ITBI é o da lavratura da escritura pública de venda e compra do imóvel.
Da mesma forma que no leilão judicial, a arrematação extrajudicial também pode ser contestada, neste caso, com o ingresso de uma ação autônoma. Se nessa ação o juiz conceder efeito suspensivo sobre a arrematação, a lavratura da escritura e o recolhimento do imposto ficam prejudicados. Caso seja indeferido o pedido de impugnação, será dado seguimento à lavratura da escritura e o pagamento do ITBI.
Arrematação extrajudicial: data de arrematação = data da lavratura da escritura.
E caso a Prefeitura não aceite usar como base de cálculo o valor de operação?
Caso o município conteste o valor da operação como base de cálculo, procure saber se existe alguma medida administrativa disponível na prefeitura para defender seus direitos. Caso não seja possível, o arrematante pode se valer da via judicial para tanto, ajuizando, por exemplo, um Mandado de Segurança.
Como fazer o pagamento do imposto?
As prefeituras normalmente já disponibilizam em seus sites todos os trâmites, formulários e legislação para o recolhimento deste imposto. Grande parte dos municípios já possuem trâmite 100% on-line, mudança acelerada por conta da pandemia em 2020. Clique aqui para ver as alíquotas e link dos Municípios de todas as Capitais do Brasil.
O procedimento pormenorizado varia de cidade para cidade. Portanto, recomendamos entrar na seção ITBI no portal da prefeitura de interesse e consultar o passo a passo. Mas, de qualquer forma, esteja munido com a maior quantidade de informações possível no momento de preenchimento da solicitação.
Após o preenchimento, será gerada automaticamente uma guia com o valor para pagamento do imposto. Os prazos para pagamento já serão indicados na guia. Caso ela seja emitida fora do prazo, já contemplará os valores das multas envolvidas.
A título de exemplo, clique aqui para ver um documento da prefeitura de São Paulo detalhando o procedimento para o recolhimento do ITBI.
Conte com a equipe da D1 para auxiliá–lo em todas as etapas da arrematação.
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